樓市的冬天還未離去，2012年的房地產市場下半場是“悲”是“喜”？史上最嚴厲的房地產調控接下來是“緊”是“松”？最受關注的房價“往上”還是“往下”？高端物業(yè)的投資潛力究竟有多大……《2012中國高端物業(yè)氣象報告》告訴你答案！
5月19日下午，由僑鑫地產主辦的第三屆《中國高端物業(yè)氣象報告》論壇正式拉開帷幕，北京師范大學房地產研究中心主任董藩教授，北京科技大學教授、博士生導師趙曉，原鳳凰衛(wèi)視著名主持人、《冬吳相對論》掌門人梁冬，哲學碩士、《21世紀商業(yè)評論》主編吳伯凡，中國著名地產策劃人、北京時間傳媒董事長蔡照明等來自金融、房地產、建筑等方面的頂尖專家、學者匯集一堂，剖析中國高端物業(yè)氣象，解碼房地產行業(yè)的現(xiàn)在與未來。
日前，國務院總理溫家寶提出“把穩(wěn)增長放在更加重要的位置”，因此有不少業(yè)內人士認為，房地產調控的嚴厲態(tài)度將有所軟化。在4月初，溫家寶總理曾表示要“堅定不移地繼續(xù)實施房地產市場調控政策”。5月19日下午，溫總理在武漢主持六省座談會中表示，“穩(wěn)定房地產市場調控政策”，“采取有效措施增加普通商品房供給”。預計受此鼓舞，地方政府與中央政府在樓市調控上的博弈可能更為激烈。
●談調控
政策底部已經(jīng)顯現(xiàn)
董藩在論壇上表示，就中央的房地產調控而言，實際調控政策的底部已經(jīng)出現(xiàn)，沒法再出臺更嚴厲的政策。“限購就像我到商場買衣服，不賣！因為你身上穿著一套衣服。所以你要把衣服脫掉，然后還要到你家里調查你衣柜里有沒有衣服，確認沒有以后，才能賣給你。這合理么？所以這不會是常態(tài)，但限購等調控政策短期內取消可能性不大?！?
在地方政府層面，“我們看到上半年已經(jīng)有不少地方政府陸陸續(xù)續(xù)采取措施，比如最近的‘揚州新政’等。中央并沒有對近來一些地方出臺的措施叫停，接下來其他地方政府也會繼續(xù)跟進?！倍€指出，地方政府也不希望樓市重新暴漲，這樣又會出現(xiàn)新的問題，因此地方政府的政策也是“微調”，只是在原來房地產調控政策下爭取多一點點空間。整體來說，地方政府的預期是賣地能夠繼續(xù)進行，開發(fā)商正常運轉，讓樓市慢慢往前走。
在本次論壇上，經(jīng)濟因素對房地產調控政策的影響也是一個被重點探討的問題。
董藩認為，宏觀調控一定是根據(jù)經(jīng)濟社會形勢靈活調整的。趙曉表示，在經(jīng)歷了多年的高速增長后，整個中國上行的周期結束了。由于外部市場不景氣，會拖累中國經(jīng)濟等原因，中國將迎來10年來最低的增長。在他看來，即使現(xiàn)在經(jīng)濟形勢并不好，但政府不會像2008年一樣，在房地產上燒一把火。“政府需要通過房地產的轉型來促進整個經(jīng)濟的轉型，整體的經(jīng)濟在可以放慢速度的情況下，政府也估算了各種因素，也采取了一些政策措施，所以房地產大政策松動可能性比較小。”
房地產調控在穩(wěn)中“微調”，那么房地產行業(yè)又將如何走向？趙曉表示，在房地產調控下，房地產市場已經(jīng)受到了很大的影響，全國商品房銷售速度在下降。“我們看到從3月份開始70個大中城市住宅銷售價格有一個比較大的波動，70個城市里新建商品住宅價格下降的城市有46個。”六成以上城市房價環(huán)比出現(xiàn)下跌，由于房地產銷售額下降引發(fā)投資下降，去年3月份房地產投資增長34%，今年只有23.5%，投資明顯回落，開發(fā)商買地熱情也降低了。
●談行業(yè)
房地產仍是最好行業(yè)
但趙曉指出，2020年前的中國房地產市場（指住宅市場）都是上升的。不過，能否判斷中國房地產還有下個黃金十年？對此，趙曉結合城鎮(zhèn)化需求預測模型、人口紅利轉向人口負債等因素，認為中國經(jīng)濟已經(jīng)進入下半場，房地產市場也正式進入下半場。
中國經(jīng)濟進入轉型期，房地產市場也將同樣步入轉型期。從某種意義上來講，轉型意味著創(chuàng)新，意味著重生。對此，董藩指出，房地產業(yè)仍然是最好的行業(yè)，買房仍然是最好的投資。主要原因在于：房地產改善了大家的居住條件，但房地產業(yè)還處于整個行業(yè)發(fā)展的成長期?！叭魏我粋€行業(yè)都必須經(jīng)歷萌芽、成長、成熟，再進入衰退期，這是經(jīng)濟運行的基本規(guī)律；房地產業(yè)控制了整個產業(yè)鏈的興衰，對財富積累有天然優(yōu)勢；房地產有杠桿作用；房地產需求是不斷擴大的，住房永遠少一間；房地產還有區(qū)域壟斷性，無法像其他商品一樣遷移?！熬皖愃苾S鑫地產在珠江新城的匯悅臺項目，我們在買房子的時候，不能僅僅盯住價格，因為它不同于商場，商品賣完了，還可以調貨、補貨。而房地產項目沒了就是沒了，你再換另一個項目，可能配套、環(huán)境就沒這么好。這就是房地產的區(qū)域性，沒辦法替代。從長遠來看，關鍵是你手里有沒有貨，沒有將徹底輸?shù)簟Ｎ迥昵澳苜I房的錢，拿到現(xiàn)在連一半的首付都不夠，現(xiàn)在已經(jīng)不能重新選擇。”
董藩還指出，房地產業(yè)是一個資本運作率非常高的行業(yè)。中國老百姓的錢最主要來源根本不是工資積累起來的，而是房子升值積累的?！拔铱倧娬{要靠資本賺錢，普通老百姓切入資本市場，最好的路徑就是買房子。因為房子有黏性，房地產的投資回報也是最好的?！?
該如何投資房地產呢？趙曉認為，現(xiàn)在房地產市場已經(jīng)從炒房階段進入到了理財投資階段?！艾F(xiàn)在買房就像買股票，你必須學會挑選，項目很重要，個人的需求也很重要?！庇纱丝梢?，現(xiàn)在買房置業(yè)，選擇好項目尤為重要。
●談產品
市中心高端物業(yè)需求上漲
梁冬還在論壇上講了一個小故事：前年我去倫敦，我到每個城市都找一些地產經(jīng)紀假裝買樓，這樣你可以看人家的生活。我就問一個地產經(jīng)紀，你干了那么多年房地產經(jīng)紀，你的經(jīng)驗是什么？他說我剛剛做完一個交易，我有一個客戶他們家一百年前在倫敦的郊區(qū)有一個像王宮一樣的房子，門口擁有一個很大的草坪，可以停一架直升飛機。后來他賣了那套郊區(qū)的房子，在海德公園旁邊買了一套物業(yè)，他認為市中心的高端物業(yè)永遠最具投資價值。
董藩也認為，隨著時間的推移，市中心高端物業(yè)的增值潛力更大。隨著人口逐漸穩(wěn)定下來，對居住品質的要求不斷提升，就會過濾原有物業(yè)，因此高端物業(yè)的需求是上漲的。此外，高端物業(yè)占據(jù)更好的資源、環(huán)境、規(guī)劃、服務優(yōu)勢，隨著生活品質的改善，景觀圈層服務、配套功能等會變得越來越重要，成為高端物業(yè)增值保值的源動力。
蔡照明認為，中國高端物業(yè)，經(jīng)歷了近十年的發(fā)展，逐步從單純的硬性資源競爭階段，走向“軟硬兼修”的頂尖價值競爭階段。過去十年，是中國高端物業(yè)發(fā)展的初級階段，價值競爭聚焦在對硬件資源的競爭：競爭“窗外資源”、競爭“門外資源”、競爭“住區(qū)外資源”。這樣的競爭，拉開了高端物業(yè)和普通物業(yè)之間的價值區(qū)隔。但是，即使擁有明顯的資源優(yōu)勢，卻只能稱之為“80分高端物業(yè)”，因為資源并不等于高端物業(yè)價值的全部。
“剩下的20分在哪里？”蔡照明先生指出：隨著中國高端物業(yè)的發(fā)展和成熟，居住文化和居住感受的價值越來越受到關注和重視，文化沉淀、價值觀的輸出、文化傳承的能力，將構成高端物業(yè)價值的“頂尖20分”。
■精彩言論
“房子永遠少一間。
——北京師范大學房地產研究中心主任董藩”
董藩表示，住房永遠少一間，這個（住宅）市場永遠是擴大的。比如上世紀八九十年代會得一間房子，兩個人住在一起，雖然沒有分房子，但實際有了，很高興；但是高興了兩年郁悶了，懷孕了，需要人照顧小孩，不夠住；后來有了，沒多久發(fā)現(xiàn)小孩大了，不適合跟父母住了，于是還缺一間；后來有了，父母來電話了，找你來養(yǎng)老；經(jīng)過多年的奮斗你父母終于可以在這里住了，突然發(fā)現(xiàn)又少了一個書房；經(jīng)過多年奮斗有了書房，但是你又郁悶了，發(fā)現(xiàn)少了一個廳；經(jīng)過多年的奮斗終于你又多了一個廳，但是沒過多久，你又郁悶了，突然發(fā)現(xiàn)你又缺了一個鍛煉間；經(jīng)過多年的奮斗你又郁悶了，后來發(fā)現(xiàn)缺少一個茶室，經(jīng)過多少年奮斗終于你又多了一間，但是沒過多久，你又郁悶了，發(fā)現(xiàn)沒有陽光室。
“以為房產稅是掉下來的一只靴子，其實是一只襪子?！本┛萍即髮W教授、博士生導師趙曉”
中央財政收入巨減，很多人都說可能會開新的稅種，大家主要討論的就是房產稅，會不會買了房子之后突然發(fā)現(xiàn)手里的房子變成了負累。如果不租出去，以前放在那里不租也好，無非就是放在那里，等著慢慢漲。那么房產稅究竟會不會出，大概會出多少點，會對經(jīng)濟造成什么樣的影響，會對房子造成什么影響？對此，趙曉形象地表示，大家覺得房產稅出來之后就像另一只靴子終于掉下來了，其實掉下來的是一只襪子，因為我們的房產稅稅率太低了。他表示，許多國家的房產稅稅率至少是在1%以上，美國為3%，甚至還會更高，但我們只有百分之零點幾。所以按照現(xiàn)有的征收標準，根本不用考慮房產稅對市場的影響，特別是在過去的房地產市場上，基本上可以忽略它的影響。
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《中國高端物業(yè)氣象報告》成功舉辦三屆
“理性的理解積極的機遇”，隨著2012《中國高端物業(yè)氣象報告》的成功舉辦，該論壇至今已經(jīng)成功舉辦三屆。作為國內首個梳理中國高端物業(yè)發(fā)展版圖，從2010年討論城市理性繁榮和豪宅機遇，2011年關注通貨膨脹形勢下的投資安全島，到2012年關注全球政經(jīng)風云中如何確保資產健康謹防流感，《中國高端物業(yè)氣象報告》放眼全球政經(jīng)博弈大局，緊扣時代脈動，解讀中國高端物業(yè)價值趨勢，已成為中國地產業(yè)界人士以及投資置業(yè)人士趨勢研究和決策參考的重要信息平臺，成為備受高端物業(yè)市場矚目的一項品牌活動，對中國高端物業(yè)的發(fā)展產生影響。
據(jù)介紹，中國高端物業(yè)論壇是由僑鑫地產主辦。在房地產行業(yè)中，僑鑫地產已鑄就了一個又一個地產傳奇。匯景新城是廣州高端物業(yè)史上的經(jīng)典之作。而該集團位于珠江新城的“匯悅臺”項目還未推出市場，就已經(jīng)受到市場的強烈關注，將成為廣州高端物業(yè)的又一標桿項目，再次升級廣州高端物業(yè)標準。